北辰实业(601588):长沙项目出低谷 投资物业爬坡快
2011年每股收益0.14元,完全符合预期
北辰实业今日公布2011年年报,实现收入39.7亿元,同比下滑28.7%;实现净利润4.7亿元,同比增长130.9%,合每股收益0.14元,完全符合预期。公司拟每10股派息0.30元(含税)。
投资物业快速爬坡:由于北辰福第项目结算大幅减少,房地产结算收入下降54.4%至16.8亿元;投资物业和酒店板块则受益于北辰时代大厦、北辰世纪中心和国家会议中心等新项目运营收益稳步攀升,收入增长24.5%至17.6亿元。
毛利率显著提升:受益于期内低毛利的北辰福第两限房结算占比显著降低和主力结算项目绿色家园毛利率提升,公司总体毛利率显著上升16.8个百分点至42.6%,创历史新高。
长沙北辰三角洲回款情况较好:公司2011年共实现签约销售28.6亿元,销售面积24.2万平米,其中北辰三角洲项目签约16.9万平米,合同金额16.1亿元,均价9526元/平米。年末预收账款同比增长70.3%至36.6亿元(其中三角洲项目25亿元),占我们预测的2012年房地产结算收入的145%。
净负债率较高:期末公司净负债率87%,在手现金28.9亿元,但短期借款及一年内到期借款达22.8亿元,有一定财务压力。
发展趋势
2012年长沙北辰三角洲项目首开D3区将进入结算期,预期将贡献收入约16亿元,但是碧海方舟二期(2011年7月开工,22栋独栋别墅),长河玉墅二期(目前取得规划意见,405套)短期内难以竣工结算,2012年整体房地产收入将小幅下滑;而投资物业收入,随着北辰时代大厦、世纪中心结束爬坡期,我们预期将维持小幅、稳定增长。此外,公司财务费用主要来自于08年7月发行的16.8亿5年期公司债(年利息1.4亿),随着公司债到期,我们预期中长期财务费用压力将显著降低。
估值与建议
公司经营符合预期,我们微调2012年盈利预测至每股0.18元,并引入2013年预测为0.23元。公司2011年~2012年市盈率分别为16.7/12.8倍,目前公司股价较我们NAV预测折让52%。我们认为公司长沙项目已经基本走出低谷,未来将进入持续爬升期,而且我们看好公司投资物业未来几年依旧贡献稳定盈利,维持"审慎推荐"评级。